口头约定合同买车库， 三年没买成。 

房主总是说： 没时间！不着急！ 三年后， 房主突然冲到车库， 要求加价！ 惨遭拒绝后， 双方打成一团。 

临走，房主撂下狠话: 车库不卖了！ 但不能白用， 得给三年使用费！ 

案件简介 

2018年，被告张某以12万元价格从原告吴某处购买一个车库，张某给付吴某车库定金2万元，吴某将车库交付张某。由于此时吴某还没有取得该车库产权，故二人口头约定合同，待吴某取得产权后，张某方可补齐10万尾款，二人再相约办理过户手续。 

2019年，吴某取得了该车库产权。张某主动联系吴某想要履行合同，但吴某却表示不着急，择日再办。此后一段时间，张某再无法联系到吴某。2020年，吴某突然找到张某，二人在车库见面后，吴某表示现在可以履行合同，但要按照当前市场价格多支付2万元尾款。

遭到张某拒绝后，二人发生剧烈冲突。 2021年，吴某将张某诉至法院，要求张某返还车库并支付3年使用费用2万元。 案件受理后，承办法官发现双方仅是口头约定合同，未签署书面合同，便与双方当事人联系沟通，了解案件情况。 

被告向法官辨称：三年来其始终积极主动尝试与原告联系履行合同，但原告均以各种理由推脱不办，应由原告承担一切不利后果，故不同意支付使用费。因为原告迟延履行合同，同样给其造成购买其他车库困难，故不同意退还车库。 

原告坚持认为：天下没有免费的午餐，该车库可以取消买卖，但被告必须支付使用费，因为不可能让其白用三年。 为彻底化解矛盾纠纷，在事实确定的基础上，根据双方的争议焦点，法官积极组织双方进行调解。 

法官首先告知原告，由于原告在无产权时进行车库买卖，且双方口头合同约定不明，以及原告因产权问题及其他个人原因始终拖延履行合同，被告已付定金并非被告主观故意占有使用房屋，双方系买卖关系而非租赁，故原告无权向被告索要使用费。

同时向原、被告释明，因合同不具备成立的有效要件，双方应当互返。 案件调解中，法官从双方各自立场出发，与当事人深入沟通，为当事人分析利弊得失，从而使双方能够充分认识现实情况。

经过法官多次调解，释法答疑，努力平衡双方切身利益，被告最终同意退还车库，原告放弃索要使用费。案件圆满化解。 

法律小贴士： 

依据《民法典》第四百七十条之规定，合同一般包括下列条款： 

(一)当事人的姓名或者名称和住所; 

(二)标的; 

(三)数量; 

(四)质量; 

(五)价款或者报酬; 

(六)履行期限、地点和方式; 

(七)违约责任; 

(八)解决争议的方法。