黑龙江省牡丹江市阳明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）阳商初字第118号
原告（反诉被告）刘景艳
委托代理人苏慧达
被告吴敏
委托代理人赵哲
被告赵丽君
委托代理人赵哲
被告（反诉原告）李秀琴
委托代理人赵哲
原告（反诉被告）刘景艳与被告吴敏、被告赵丽君、被告（反诉原告）李秀琴定金合同纠纷一案，本院于2014年3月20日受理后，依法适用普通程序，于2014年7月29日及2014年9月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘景艳的委托代理人苏慧达，被告吴敏、赵丽君、李秀琴（反诉原告）的共同委托代理人赵哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）刘景艳针对本诉部分诉称：2013年11月，原告与被告吴敏协商购房事宜，同月24日，原告向被告吴敏交付购房定金人民币20000元。被告吴敏出具收条一份，写明“今收到刘景艳购房款定金贰万元整，售价为肆拾陆万捌千元整。特此证明。收款人吴敏代赵丽君。2013年11月24日。”原告交付定金后，被告（反诉原告）李秀琴提高房价，拒绝出售房屋，原告多次与被告吴敏协商返还定金事宜，被告吴敏拒绝。原告认为，根据《中华人民共和国担保法》第一百一十五条之规定，三被告擅自提高房屋价格并以此拒绝订立合同，应双倍返还定金。故诉至法院要求判令三被告连带双倍返还定金四万元，并承担本案诉讼费用。
被告吴敏针对本诉部分辩称：一、本案诉讼主体错误，被告吴敏是牡丹江市某房屋信息咨询服务中心的负责人，为客户办理房屋买卖等中介服务，收取委托人报酬。被告吴敏与原告（反诉被告）刘景艳商谈购房事宜，并代收20000元，被告吴敏的行为只是居间行为，不掌握定金处分权、所有权，且被告吴敏的房屋中介公司和被告（反诉原告）李秀琴有委托协议，明确约定被告吴敏的房屋中介公司提供代收定金等服务。本案所诉的定金并未在被告吴敏处保管，被告吴敏不是返还双倍定金的责任主体。二、原告（反诉被告）刘景艳没有证据证明被告吴敏有拒绝出卖房屋的行为，被告（反诉原告）李秀琴也从未拒绝过与原告（反诉被告）刘景艳订立合同，原告（反诉被告）刘景艳违约在先，不想订立合同，又怕失去20000元定金，所以诉被告吴敏违约。原告（反诉被告）刘景艳起诉被告吴敏要求返还双倍定金没有事实及法律依据，请求法院驳回原告（反诉被告）刘景艳的诉讼请求。
被告赵丽君针对本诉部分辩称：原告（反诉被告）刘景艳没有任何证据证明被告赵丽君有拒绝出卖房屋行为，直到现在被告仍然同意卖房，仍然为买卖交易做准备，原告（反诉被告）刘景艳违约在先，不想履行合同又担心失去定金，其诉讼请求无法律依据，请求法院依法驳回原告（反诉被告）刘景艳的诉讼请求。
被告（反诉原告）李秀琴的答辩意见同被告赵丽君的答辩意见一致。
同时被告（反诉原告）李秀琴向本院提出反诉，针对反诉部分诉称：2013年11月，反诉原告委托被告吴敏与原告（反诉被告）刘景艳口头达成了房屋买卖协议，并由被告吴敏代收定金20000元。当时双方约定由买方办理房屋过户手续，房屋价款为468000元，后原告（反诉被告）刘景艳考虑过户费用较高，意图反悔，拒绝购买此房。被告（反诉原告）李秀琴为信守合同约定一直没有签约他人，丧失多次卖房机会，同时造成房屋租金损失10000元、取暖费损失2700元，这一切损失都与原告（反诉被告）刘景艳的违约行为有直接因果关系。故请求法院判令原告（反诉被告）刘景艳赔偿各项损失12700元并承担本案诉讼费用。
反诉被告刘景艳辩称：1.反诉原告李秀琴的反诉状中所述不属实，反诉状中称反诉原告委托吴敏与反诉被告口头达成买卖协议不真实，反诉被告从未与反诉原告李秀琴进行过房屋买卖的任何协商，也就不存在李秀琴委托吴敏与刘景艳达成房屋买卖协议的事情；2.吴敏代收的定金20000元是代赵丽君收取而非代反诉原告李秀琴收取；3.双方约定的过户费是卖方承担而非买方承担；4.虽然吴敏在定金收条上写明的房屋价款时468000元，但房主本人所认可的价格或者是最低的出卖价格是500000元，双方没有进一步达成房屋买卖合同是因为房主确定的价格与吴敏对反诉被告承诺价格差价巨大，导致房屋无法买卖，其主要过错及违约行为均存在于吴敏、赵丽君、李秀琴身上，在无法达成房屋买卖合同后反诉被告向人民法院提出诉讼要求本诉被告吴敏承担违约责任，其以各种方法逃避人民法院对其送达法律文书导致反诉被告损失进一步扩大；5.反诉状中的事实与本案第一次开庭反诉原告李秀琴作为证人所阐述的事实产生巨大矛盾，因此，反诉被告李秀琴的反诉请求没有法律依据，其向人民法院提交的反诉状与其提供的证言存在矛盾有违诚实信用原则，其所做出的行为应受到惩罚。
针对本诉部分，原告刘景艳在庭审中，向本院提供如下证据：
证据一、定金收条一份，证明1.被告吴敏收取了原告刘景艳20000元的定金；2.房屋价款是468000元；3.其所收取的定金是代赵丽君收取的而非李秀琴；4.被告吴敏并未受被告李秀琴的委托对外出售房屋，被告李秀琴在第一次庭审中作为证人明确房屋至少卖500000元，可以看出房屋买卖合同无法订立的主要原因在于被告对房屋价款不一致，被告吴敏的承诺与房主所定的价格差异较大，导致房屋买卖合同无法订立。
被告吴敏对该证据形式要件无异议，但对证明问题有异议，该定金被告吴敏代被告赵丽君收取是事实，但被告吴敏有被告李秀琴的卖房委托书，被告赵丽君是被告李秀琴的儿子，因为当时被告李秀琴在外地，其全权委托被告赵丽君办理卖房事宜，被告吴敏、赵丽君的行为就视为被告李秀琴的行为，第一次开庭时被告李秀琴明确表示认可被告吴敏、赵丽君的处置房屋的行为。
被告赵丽君、李秀琴同被告吴敏的质证意见一致。
本院认为，被告吴敏、赵丽君、李秀琴对该证据的形式要件无异议，故本院对该证据的形式要件予以确认。该证据能够证明2013年11月24日原告将20000元购房定金交给被告吴敏，房屋出售价格为468000元，被告吴敏系代被告赵丽君收取该定金，本院对此部分事实予以确认。但该证据不能证明被告吴敏是否受被告李秀琴委托对外出售房屋，亦不能证明房屋买卖合同无法订立系因被告吴敏与房屋所有人所定价格差异较大所致，故本院对此部分事实不予确认。
证据二、光碟一份，证明原告曾向牡丹江市东安区人民法院对被告吴敏提起民事诉讼，但被告吴敏不接电话，未能送达系因被告吴敏逃避诉讼。
被告吴敏对该证据有异议，认为该证据不能证明被告吴敏逃避送达，被告吴敏每天都在某房产工作，是原告提供信息不准确，未能送达并非被告吴敏的责任，牡丹江市东安区人民法院不能送达与本案无任何关联。
被告赵丽君对该证据有异议，赵丽君系牡丹江某开发公司经理，平时业务繁忙，经常出差在外，与本案的诉讼、送达没有关系，不能送达也是原告自身原因，与被告赵丽君无关。
被告李秀琴的质证意见同被告吴敏、赵丽君一致。
本院认为，该证据与本案没有关联性，故本院对该证据不予采信。
针对反诉部分，反诉原告向本院提供的证据如下：
证据一、供热费票据二张，证明反诉原告李秀琴为其要出售的房屋缴纳供热费2840元。
反诉被告刘景艳认为该证据与本案无关，作为房主缴纳供热费是房屋与供热公司约定的义务，和买房者没有任何关系。
本院认为，该证据来源合法、内容真实，并且能够证实反诉原告李秀琴为所售房屋支付取暖费用的事实，故本院对该证据予以采信。
证据二、委托卖房协议书一份，其中委托方李秀琴受托人吴敏，其中第四第五项约定，吴敏代为起草房屋买卖协议、代签合同、代收定金、代办产权过户手续、代办银行贷款一切事宜，调解纠纷提供有关法律服务，证明吴敏受李秀琴委托卖房，吴敏的一切行为视为李秀琴的行为，吴敏与买房人达成的定金合同及口头买卖合同价款468000元，由李秀琴认可。
反诉被告刘景艳对该证据有异议，认为该证据是复印件，无法与原件核对；该证据所证明的内容与被告李秀琴作为证人时所表述的内容不一致，被告李秀琴作证时陈述不知道收取20000元定金的事实，且其表明将房屋委托给被告赵丽君买卖，没有表明委托给被告吴敏进行出卖，原告对该证据真实性有异议，认为该证据没有证明力。
本院认为，该卖房协议系被告吴敏的房屋中介公司与被告李秀琴的真实意思表示且内容合法，故本院对该证据予以采信。
根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：2013年9月5日，被告（反诉原告）李秀琴与被告吴敏设立的牡丹江市某房屋信息咨询服务中心签订了委托卖房协议书，约定由该房屋中介机构提供起草房屋买卖协议并代签合同、代收定金、代办产权转移过户手续、代办银行贷款等服务，李秀琴将其名下位于东三条路南市街花园小区，建筑面积为107.24㎡的房屋一处交由该房屋中介机构代为出售。随后被告（反诉原告）李秀琴离开牡丹江去往外地，将卖房事宜交由其儿子即本案被告赵丽君代为办理。2013年11月24日，原告（反诉被告）刘景艳现场查看了该房屋并决定购买，遂向被告吴敏交付了定金款20000元，被告吴敏为其出具了收条，在收款人处签字“吴敏代赵丽君”，该收条上写明了房屋“售价为肆拾陆万捌仟元整”。但双方对房屋买卖合同的签订期限、房屋过户费用的承担等具体事项未作约定。随后被告吴敏将20000元定金交给被告赵丽君。此后双方一直未能订立房屋买卖合同，购房定金也未退还。
据以上事实，本院认为，被告（反诉原告）李秀琴与被告吴敏设立的牡丹江市某房屋信息咨询服务中心之间签订的委托卖房协议书系双方真实意思表示，依法成立有效。被告吴敏于2013年11月24日收取原告（反诉被告）刘景艳购房定金，并明确约定了房屋售价，被告吴敏为原告（反诉被告）刘景艳出具了收条，双方订立了定金合同。关于原告（反诉被告）刘景艳主张被告（反诉原告）李秀琴违约，应当双倍返还定金的主张，本院认为，在庭审中被告（反诉原告）李秀琴虽陈述房屋售价500000元，但同时亦表示自其离开牡丹江后，房屋买卖事宜由其子即被告赵丽君代办，而被告赵丽君庭审中仍然同意按照原告（反诉被告）刘景艳与被告吴敏设立的牡丹江市某房屋信息咨询服务中心间约定的价格468000元出售房屋，且被告（反诉原告）李秀琴与牡丹江市某房屋信息咨询服务中心签订的委托卖房协议约定的房屋售价上载明“拟售价”，“拟”即打算、计划之意，房屋售价并非确定为500000元，故被告（反诉原告）李秀琴并不存在违约行为，本院对原告（反诉被告）刘景艳的这一主张不予支持。关于被告（反诉原告）李秀琴要求原告（反诉被告）刘景艳赔偿租金损失10000元和取暖费损失2700元的主张，本院认为，原、被告双方签订的定金合同是双方的真实意思表示，合法有效，原告（反诉被告）刘景艳违反约定拒绝购买此房屋，给被告（反诉原告）李秀琴造成了损失，应当承担违约责任，根据担保法对定金的规定，原告（反诉被告）刘景艳无权要求被告返还定金，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八规定：“定金不足以弥补违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”和公平原则，本院认为，原告（反诉被告）刘景艳交付的20000元定金足以弥补因违约而给被告造成的损失，故本院对被告（反诉原告）李秀琴主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，判决如下：
一、驳回原告刘景艳的诉讼请求；
二、驳回反诉原告李秀琴的诉讼请求。
本诉案件受理费800元，财产保全费420元，由原告（反诉被告）刘景艳负担，反诉案件受理费59元，由被告（反诉原告）李秀琴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。
审 判 长 王泽林
代理审判员 王 薇
人民陪审员 孙金孝
二〇一四年十一月十三日
书 记 员 武成琳
公 告 一、本裁判文书库公布的裁判文书由本法院录入和审核，并依据法律与审判公开的原则予以公开。若有关当事人对相关信息内容有异议的，可向公布法院书面申请更正或者下镜。 二、本裁判文书库提供的信息仅供查询人参考，内容以正式文本为准。非法使用裁判文书库信息给他人造成损害的，由非法使用人承担法律责任。 三、本裁判文书库信息查询免费，严禁任何单位和个人利用本裁判文书库信息牟取非法利益。 四、未经许可，任何商业性网站不得建立与裁判文书库及其内容的链接，不得建立本裁判文书库的镜像（包括全部和局部镜像），不得拷贝或传播本裁判文书库信息。 牡丹江市阳明区人民法院 |